住宅ローンの巻き戻しとは？

住宅資金特別条項は、正式には「住宅資金貸付債権に関する特則」と呼ばれる制度であり、「住宅ローン特則」などとも呼ばれることがあります。

個人再生は、借金の総額を大幅に減額し、原則3年（最長5年）で分割返済していく制度です。

住宅資金特別条項を利用する場合、住宅ローンなどの住宅資金貸付債権については減額の対象にはならず、他の借金とは区別して支払いを継続することになるので、自宅を処分することなく維持することができます。

自宅を残すことによって、債務者自身の経済的な更生や自立を目指すことができるメリットがあることから、住宅ローン以外の借金を抱える方が自宅を維持しながら借金の整理をする方法として、この住宅資金特別条項が利用されます。

住宅資金特別条項を利用するためには、主に以下の要件を満たす必要があります。

①　住宅資金貸付債権が存在すること

②　再生債務者が所有している居住用の住宅であること

③　住宅ローン以外の債権のための抵当権が設定されていないこと

④　保証会社の代位弁済から6か月を経過していないこと

住宅資金特別条項を利用するためには、住宅資金貸付債権が法定代位によって取得されたものでないということが必要になります。

つまり、個人再生の申立て前に住宅ローンの滞納などがあり、住宅ローンの保証会社から代位弁済がなされている場合には、住宅資金特別条項を利用することができなくなります。

しかし、個人再生の手続を利用する方の多くが借金の返済に窮しており、滞納が生じていることが一般的です。

そのため、保証会社による代位弁済後は、一切住宅資金特別条項を利用することができなくなるとすると、住宅資金特別条項を利用することができるケースが非常に限定されたものになってしまいます。

これでは、債務者の自宅を維持して経済的な更生や自立を図ろうとした住宅資金特別条項の趣旨を十分に達成することができません。

そこで、代位弁済から6か月を経過する日までに再生手続開始の申立てがなされたときには、例外的に住宅資金特別条項を利用することができるとしたものが住宅ローンの巻戻し制度です。

住宅ローンの巻戻しの要件を満たした住宅資金特別条項付きの再生計画が裁判所によって認可されると、保証会社による代位弁済はなかったものとして扱われます。

つまり、代位弁済をした保証会社は、再び保証人の地位に戻り、債権者には当初の住宅ローンの債権者となります。

このように、以前の状態に巻き戻されるという効果があることから、「住宅ローンの巻戻し」と呼ばれているのです。

住宅ローンの巻戻しが認められることによって、住宅資金特別条項を利用することができますので、債務者としては自宅を手放さずに済むという効果を受けることができます。

住宅ローンの巻戻し制度を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

①　代位弁済をしたのが保証会社であること

②　保証会社の代位弁済から6か月を経過していないこと

住宅ローンの巻戻し制度を利用するにあたって、特別な申立ては必要ありません。

通常の個人再生手続開始の申立ての際に提出する再生計画案に、住宅ローンの巻戻し制度を利用する旨の記載をすればそれで足ります。

そして、債務者の住所地を管轄する地方裁判所に個人再生手続開始の申し立てをして、住宅ローンの巻戻しの要件を満たした住宅資金特別条項付きの再生計画が裁判所によって認可されることによって、住宅ローンの巻戻しの効果が生じます。

個人再生の申立てにあたっては、住宅ローンの巻戻し制度の利用条件を満たすことを証明するために、保証会社が保証債務を履行した日を明らかにする書面などを提出する必要があります。